江苏省地方税务局、江苏省国家税务局转发
《国家税务总局关于房地产开发业务征收
企业所得税问题的通知》的通知

 
各省辖市及苏州工业园区国家税务局、地方税务局，常熟市国家税务局、地方税务局，张家港保税区国家税务局，省国家税务局直属分局、省地方税务局直属分局：
现将国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（以下简称《通知》）转发给你们，并补充如下意见，请一并贯彻执行。
一、关于成本、费用列支问题
1、《通知》第一条中所称的营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。
2、《通知》第四条第一款中，开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，投资方取得开发产品再销售时，无论该项目在开发企业是否已经结算计税成本，投资方均按照投资额作为分回开发产品的计税成本。
3、《通知》第八条第一款中，开发企业发生的各项预提（应付）费用，除税收另有规定外，必须凭合法凭证计入开发产品计税成本或税前扣除。
4、《通知》第八条第一款第六项所称规定时限，是指开发产品完工后的次年4月30日前。
5、《通知》第八条第二款第九项，开发企业为购买方的按揭贷款提供担保实际发生损失时，按照《财产损失税前扣除管理办法》（国家税务总局第13号令）第四十七条处理。
6、《通知》第八条第二款第十项中，凡在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的广告费，可以按税收规定的标准向后结转扣除，但结转期不得超过3个纳税年度；第一笔开发产品销售收入之后发生的广告费，超过规定标准的部分可以无限期向以后年度结转扣除。
二、关于开发企业视同销售的问题
开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，必须按照《通知》第六条规定视同销售，其租赁期间取得的价款按租金确认收入的同时，允许按照相应的计税成本计提折旧在税前扣除。未将开发产品转作固定资产的，不作视同销售处理，其租赁期间取得的价款按租金确认收入，不再扣除相关折旧或摊销费用，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
三、关于计税毛利率的确定问题
1、《通知》第一条第一款中所称经济适用房必须报送有关部门的批准文件，是指国土资源、建设、物价行政主管部门的批准文件；其他相关证明材料是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》以及税务机关要求报送的其他相关材料。
2、企业2005年12月31日账面预收账款余额按《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第二条规定计算预计营业利润额，2006年1月1日以后新增预收账款按本通知第一条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额。
3、开发企业预收账款适用不同的预计计税毛利率的，应分别核算；未分别核算的，从高核定预计计税毛利率。
4、各地国税局、地税局可结合不同档次开发产品类型，在不低于总局规定的限幅内，联合制定预计计税毛利率标准，并报省局备案。
四、关于预售款使用票据问题
企业收取的开发产品预售收入（包括定金）使用地方税务局监制的“房地产开发销售预收款凭据”，待产品完工后，必须向购买方开具“销售不动产通用发票”。
五、关于税务鉴定报告的规定
1、《通知》第二条第三款所称税务鉴定报告，是指税务师事务所等具有法定资质的社会中介机构的经济鉴证证明。中介机构应依据相关法律法规进行经济鉴证行为，并对其行为承担相应的法律责任。
2、中介机构出具税务鉴定报告时，同时要提供《开发产品计税成本及毛利额调整计算明细表》（见附表）。
六、关于开发企业所得税优惠问题
从2006年度起，新办房地产开发企业一律不得享受所得税优惠；以前年度已批准减免税的，可享受至期满为止。
七、关于开发企业分公司征管范围的确定问题
为规范房地产开发企业税务登记管理，理顺征纳税关系，对在我省境内房地产开发企业新成立分公司且符合企业所得税纳税义务人条件的，分公司企业所得税主管税务机关按以下原则确定：
总公司在国家税务局登记的，分公司企业所得税在所在地国家税务局登记管理；总公司在地方税务局登记的，分公司企业所得税在所在地地方税务局登记管理。对文发之前，国家税务局或地方税务局实际征管的企业，其征管范围不作调整。  
 
 
 
二○○六年七月十日
 
 
 
 
附表：
开发产品计税成本及毛利额调整计算明细表
单位：万元
序号 项目 会计成本 计税成本
1 一、计税成本计算 　 　
2   1、土地征用及拆迁补偿费 　 　
3    （1）土地征用费 　 　
4    （2）耕地占用税 　 　
5    （3）劳动力安置费 　 　
6    （4）地上地下附着物拆迁补偿费 　 　
7    （5）安置动迁用房支出 　 　
8    （6）其他 　 　
9   2、前期工程费 　 　
10    （1）规划、设计 　 　
11    （2）地质勘测 　 　
12    （3）通电、通水 　 　
13    （4）土地平整 　 　
14    （5）其他 　 　
15   3、房屋建筑安装工程费 　 　
16    （1）自营方式发生 　 　
17    （2）出包支付 　 　
18    （3）其他 　 　
19    4、基础设施费 　 　
20    5、公共配套设施费 　 　
21          其中：预提费用 　 　
22    6、开发间接费用 　 　
23        （1）工资及福利费 　 　
24        （2）折旧费 　 　
25        （3）修理费 　 　
26        （4）办公费 　 　
27        （5）水电费  　 　
28        （6）劳动保护费 　 　
29        （7）利息支出 　 　
30        （8）周转房摊销 　 　
31        （9）其他 　 　
32 二、实际毛利额与预计毛利额计算 金额 *
33 1、开发产品实际销售收入 　 *
34 2、已销售开发产品计税成本 　 *
35 3、实际毛利额 　 *
36 4、预售收入 　 *
37 5、预计毛利率 　 *
38 6、预计毛利额 　 *
39 7、实际毛利额与预计毛利额差额 　 *

说明：
1、基础设施费指开发中供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫、道路等设施费用。2、开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的费用。
3、第34行=第1行*（已售面积/可售面积）。